El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) de abril de 2026 fija una subida máxima del 2,40% para los alquileres sujetos a revisión este año. Este dato marca una desaceleración frente al 2,47% de marzo y rompe la tendencia alcista de los últimos meses. La inflación se sitúa en el 3,2%, pero el IRAV no la replica: está diseñado para contener los ajustes abusivos. Su aplicación es obligatoria en contratos firmados desde el 25 de mayo de 2023 y revisados a partir del 1 de enero de 2025.
¿Qué es el IRAV y por qué regula las subidas de alquiler?
El IRAV es un indicador oficial del Instituto Nacional de Estadística (INE). Nació con la Ley por el Derecho a la Vivienda para limitar las revisiones anuales de rentas. No es un índice de mercado, sino un mecanismo de contención. Su fórmula combina tres variables: la variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la del IPC subyacente y una tasa media ajustada. El resultado final es siempre el menor de los tres valores.
El IRAV incorpora correctores automáticos
Cuando el cálculo base supera el 2%, se activan mecanismos correctores. Estos suavizan el impacto y evitan saltos bruscos. El objetivo es proteger a los inquilinos sin eliminar por completo la capacidad de los propietarios de ajustar sus ingresos. El INE publica el dato mensualmente con dos decimales, y su valor es vinculante para las revisiones contractuales.
¿A qué contratos afecta el IRAV de abril de 2026?
Solo aplican los valores del IRAV a los contratos de alquiler que cumplan dos condiciones: haberse firmado desde el 25 de mayo de 2023, fecha de entrada en vigor de la Ley de Vivienda, y estar sujetos a revisión a partir del 1 de enero de 2025. Los contratos anteriores siguen regidos por el IPC o cláusulas pactadas libremente.
Grandes inversores y particulares tienen reglas distintas
Si el arrendador es un particular, puede prorrogar el contrato hasta cinco años con renta fija. Si es un gran inversor, el plazo máximo es de siete años. En ambos casos, la actualización anual no puede superar el valor del IRAV publicado ese mes. Esta distinción busca equilibrar la protección del inquilino con la sostenibilidad del mercado residencial.
¿Cómo afecta el 2,40% a los inquilinos y propietarios?
Un incremento del 2,40% supone un aumento moderado frente a los picos de 2023 y 2024. Para un alquiler de 1.000 €, la subida sería de 24 € mensuales. Para un contrato de 1.500 €, serían 36 €. El impacto económico es real, pero controlado. Desde el punto de vista fiscal, esta revisión no genera obligaciones adicionales para el inquilino, pero sí afecta la base imponible del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) del propietario.
El marco legal impone límites, no libertad total
La Ley 11/2023, de Vivienda, establece que el IRAV es el único índice válido para la actualización de rentas en los contratos nuevos. Cualquier cláusula que imponga otro índice o un porcentaje superior es nula de pleno derecho. Esto refuerza la seguridad jurídica y evita abusos en la negociación.
¿Qué datos clave debes recordar sobre el IRAV de abril?
- El IRAV de abril de 2026 es del 2,40%, un descenso respecto al 2,47% de marzo.
- Es el límite máximo legal para la revisión anual de alquileres en contratos firmados desde mayo de 2023.
- Su cálculo combina el IPC, el IPC subyacente y una tasa media ajustada, tomando siempre el menor valor.
- Incluye correctores automáticos si el resultado supera el 2%.
- Es de aplicación obligatoria para particulares y grandes inversores, aunque con plazos distintos de prórroga.
- El INE lo publica mensualmente y es vinculante desde la fecha de su difusión.
El IRAV no es una herramienta neutral: es un instrumento de política pública. Su evolución refleja la tensión entre estabilidad residencial y rentabilidad inmobiliaria. En un contexto de inflación persistente y escasez de vivienda en alquiler, su papel como freno regulatorio es cada vez más relevante. Su impacto económico se extiende más allá de los contratos individuales: afecta la inversión en vivienda, la formación de precios en el mercado secundario y la planificación fiscal de miles de propietarios.
