El Gobierno ha aprobado un decreto de urgencia para prorrogar contratos de alquiler que vencen entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027. La medida responde al impacto económico derivado de la guerra de Irán, que ha intensificado la volatilidad de precios y la inestabilidad del mercado inmobiliario. El texto se votará en el Congreso el 28 de abril, un día antes de su caducidad legal.
¿Qué contratos cubre la prórroga extraordinaria?
El decreto aplica a los contratos de alquiler habitual cuya fecha de vencimiento caiga dentro del periodo señalado. No incluye viviendas turísticas, segundas residencias ni arrendamientos comerciales.
Plazos y duración de la prórroga
- Los inquilinos pueden solicitar una prórroga extraordinaria por periodos anuales.
- La extensión máxima es de dos años, siempre que el contrato original tenga una duración mínima de un año.
- La prórroga es obligatoria para el arrendador, sin posibilidad de denegación.
- Se mantienen íntegras las condiciones del contrato original: renta, garantías, duración y cláusulas.
¿Cómo afecta el tope del 2% a la actualización anual de alquileres?
El decreto fija un límite del 2% para las revisiones anuales de la renta, por debajo del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV), que en marzo de 2026 alcanzó el 2,47%.
¿Qué ocurre con los contratos ya revisados en 2026?
- Las actualizaciones aplicadas antes de la entrada en vigor del decreto (22 de marzo) no se retrotraen.
- Las revisiones posteriores a esa fecha deben respetar el tope del 2%, incluso si el IRAV es superior.
- El límite se aplica de forma automática: no requiere acuerdo previo ni notificación adicional.
¿Qué impacto económico tiene esta medida en el mercado de alquiler?
La prórroga afecta directamente a 632.369 contratos en 2026, lo que representa a 1,63 millones de personas. Al extender el alcance hasta 2027, el número asciende a 1 millón de contratos y 2,68 millones de inquilinos.
Presión sobre la oferta y la demanda
- Reduce la rotación del parque de viviendas en alquiler, limitando la entrada de nuevos arrendadores.
- Aumenta la estabilidad para inquilinos, pero puede desincentivar la puesta en alquiler de nuevas viviendas.
- El tope del 2% frena la escalada de precios, pero también comprime los márgenes de propietarios con hipotecas en euríbor.
¿Qué marco legal regula esta prórroga?
El decreto se sustenta en el artículo 86 de la Constitución Española, que permite medidas de urgencia cuando concurren causas de interés general. Su base normativa específica es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), modificada en 2023 para reforzar la protección del inquilino.
Validación parlamentaria y riesgos de caducidad
- El decreto entró en vigor el 22 de marzo de 2026 tras su publicación en el BOE.
- Tiene un plazo de 30 días naturales para su convalidación en el Congreso.
- Si no se aprueba antes del 21 de abril, perdería validez —aunque el Gobierno ha fijado la votación para el 28 de abril, lo que implica una tramitación in extremis.
- La jurisprudencia del Tribunal Constitucional exige que los decretos-leyes tengan una relación directa y objetiva con la urgencia invocada, en este caso la guerra de Irán y sus efectos sobre la inflación y el mercado inmobiliario.
Datos Clave
- El decreto se aprobó el 20 de marzo de 2026 y entró en vigor el 22 de marzo.
- Aplica a contratos que venzan entre el 22 de marzo de 2026 y el 31 de diciembre de 2027.
- La prórroga es obligatoria y alcanza hasta dos años, con condiciones inalteradas.
- El tope de actualización anual de rentas es del 2%, por debajo del IRAV actual (2,47%).
- Afecta a 1 millón de contratos y 2,68 millones de personas hasta 2027.
- La votación en el Congreso está programada para el 28 de abril, fuera del plazo legal de 30 días.
- La medida se justifica bajo el impacto económico de la guerra de Irán, no como política habitacional estructural.
