La compraventa de viviendas en España cayó un 11,4% interanual en enero de 2026, según los datos notariales. Este es el retroceso más acusado desde octubre de 2025. La caída se intensifica por la escasez de oferta, la presión sobre los precios y el endurecimiento del acceso al crédito. El efecto de la guerra en Irán también empieza a notarse en los costes de construcción.
¿Por qué cae la compraventa de viviendas con tanta intensidad?
Los notarios registraron 38.210 operaciones en enero, frente a 43.120 en el mismo mes de 2025. Esta fuente es la más fiable para medir la actividad en tiempo real. A diferencia de los registros de la propiedad, que reflejan operaciones cerradas con retraso, los notarios certifican la firma del contrato en el momento exacto.
El descenso no es puntual. Lleva cuatro meses consecutivos. Desde octubre de 2025, el mercado inmobiliario muestra signos claros de desaceleración.
El límite del comprador
José García-Montalvo, catedrático de Economía de la UPF, señala que “el comprador ya no puede con los precios”. El precio medio por metro cuadrado supera los 2.100 € en zonas urbanas clave. Eso eleva la carga financiera hasta el 42% de los ingresos familiares en muchos casos.
El endurecimiento del crédito
Los bancos aplican criterios más estrictos. Exigen mayor capacidad de solvencia, menor ratio de endeudamiento y avales más sólidos. Esto excluye a perfiles jóvenes, autónomos y trabajadores con contratos temporales.
¿Qué impacto tiene la guerra en Irán en el sector inmobiliario?
La tensión geopolítica afecta directamente a los costes de construcción. El acero, el cobre, el aluminio y el petróleo son materias primas clave cuyos precios subieron entre el 8% y el 15% desde enero. Esto encarece la obra nueva y frena la puesta en marcha de nuevos proyectos.
Aumento de los costes de ejecución
- El precio del acero subió un 12,3% en febrero.
- El cobre alcanzó máximos de 10.200 €/tonelada.
- Los fletes marítimos para importar materiales se duplicaron desde noviembre.
Estos incrementos se trasladan a los precios finales de la vivienda nueva y reducen la rentabilidad de los promotores.
¿Qué dice el marco legal y regulatorio actual?
La Ley de Vivienda sigue vigente y limita los aumentos de alquileres en zonas tensionadas. Pero no regula directamente la compraventa. En cambio, el Banco de España ha reforzado sus controles sobre la prudencia crediticia. Exige a las entidades financieras que realicen análisis de sostenibilidad de la deuda más rigurosos.
Cambios clave en la normativa
- Obligatoriedad de evaluar ingresos netos reales, no declarados.
- Límite del 35% en la ratio de esfuerzo hipotecario para préstamos con bonificaciones fiscales.
- Mayor exigencia en la documentación de ingresos recurrentes, especialmente para autónomos.
¿Cuál es el impacto económico real del descenso?
El sector inmobiliario representa el 12,4% del PIB español. Una caída sostenida afecta a la construcción, el empleo, los impuestos y el consumo asociado (mobiliario, reformas, seguros).
Datos Clave
- Las ventas cayeron un 11,4% interanual en enero, según notarios.
- El descenso acumulado desde octubre es del 18,7%.
- El precio medio de la vivienda libre subió un 5,2% en 2025, pero la demanda real se contrajo un 9,1%.
- El stock de vivienda nueva disponible es el más bajo desde 2012: solo 127.000 unidades.
- El coste medio de una hipoteca a 30 años supera el 4,1% TAE, frente al 2,9% de 2023.
La desaceleración no es solo cíclica. Es estructural. Combina escasez de suelo urbanizable, restricciones crediticias, presión inflacionaria y riesgos geopolíticos. El mercado ya no responde solo a tasas de interés. Responde a la capacidad real de pago, a la confianza del consumidor y a la estabilidad de los insumos clave. Sin políticas coordinadas de oferta y financiación, la tendencia bajista podría prolongarse más allá de 2026.
